불확실한 시장에서 미국 부동산 대출 투자하기
본 자료에서 댁스 첸 베어링 미국 부동산 리서치 및 투자 전략 대표는 변동성 및 리스크 회피 성향 확대 환경에서 미국 부동산 대출의 투자 기회에 대해 논합니다.
2022년부터 미 연준은 1980년대 초 이후 가장 공격적으로 정책 금리를 인상하기 시작했습니다. 급격한 금리 상승이 대부분 자산군에 영향을 끼친 가운데, 2022년 공모 주식 및 채권 수익률은 여러 벤치마크 지수 기준으로 수십 년래 최저치를 기록했습니다.
혹자는 연준이 "뭔가 일이 날 때까지 금리를 인상"하는 편이라고 단순화하기도 하지만, 2023년 3월 시장은 몇몇 은행 부실 사태에 꽤 소란스러웠습니다. 일부에서 제기하는 은행 위기 장기화 가능성에 관해서도 아직 명확한 해결책은 보이지 않고 있습니다.
가치 재조정
공모 부동산 주식 및 대출 자산이 연준의 정책 금리 인상에 영향을 받은 것처럼, 사모 코어(core) 부동산 주식 및 고정금리 코어 부동산 대출 자산 가치 또한 상당한 조정을 받고 있습니다. 선순위 고정금리 코어 모기지(GL-1)의 Giliberto-Levy 지수 기준 2022년 총 수익률은 -9.0%를 기록했으며, 코어 부동산 NCREIF 부동산 지수의 총 수익률은 -3.5%로 떨어졌습니다. 두 지수의 연간 성과는 최근 십년래 최저치였습니다.
과거 사모 부동산 대출 자산은 사이클 전반에 걸쳐 양호하며 안정적인 인컴을 창출해왔습니다. 최근 지역 은행 이벤트로 글로벌 금융 시스템 안정성에 관한 시장 우려가 다시 불거졌고, 시간이 지날수록 인플레이션, 통화 정책, 궁극적으로는 자산 가치에 관한 불확실성 해소까지 시간이 더 걸릴 것이란 점이 분명해지고 있습니다. 이러한 시장 환경에서 가장 타격을 받은 것은 유동성입니다. 고조되는 시장 불확실성에 맞서, 본 자료에서는 특히 변동금리 대출을 포함한 부동산 대출이 현재와 같은 시장 혼란(dislocation) 속에서 얼마나 구조적, 경기 사이클적으로 매력적인지 살펴보겠습니다.
베어링자산운용 준법감시인 심사필 제 2023-2943662호(2023.06.08 ~ 2024.06.07
