부상하는 부동산 대출 투자 기회
최근 시장 환경이 어렵긴 하지만, 코어(Core) 부터 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 투자까지 부동산 대출에서 매력적인 투자 기회들이 형성되고 있습니다.
오늘날 부동산 시장은 금리 상승, 인플레이션 지속 등과 같은 매크로 요인부터 특히
오피스 섹터 중심 투자자 수요의 구조적 변화 등 다양한 리스크 요인에 직면해
있습니다. 그러나 최근 6 ~ 9개월 간 급격한 금리 상승, 시장 스프레드 확대로 부동산
대출 위험 조정 수익 매력은 더욱 높아졌습니다. 이는 어려운 시장 환경 속에서도
부동산 대출에서 매력적인 투자 기회들이 선별적으로 부상하고 있음을 시사합니다.
밸류에이션 측정이 어려운 부동산 시장
불확실한 시장 환경에서 미국 부동산 시장 거래는 크게 감소했으며(도표 1), 유럽
역시 비슷한 모습입니다. 향후 금리 하락 가능성에 리파이낸싱 활동도 활발히
이루어지지 않고 있습니다. 동시에 파이프라인의 약 40~60%에 달하는 신규 인수
자금 조달도 거의 자취를 감춘 상태입니다. 거래 데이터가 줄어들수록 부동산 가치를
평가하기는 더욱 어려울 수 있으며, 매크로 환경 변화 양상에 따라 자본화율, 부동산
현금 흐름 등이 지속적인 압박을 받을 수 있습니다. 이처럼 불확실한 환경에서
포트폴리오 관리에 어려움을 겪는 은행, 보험사 등 전통 대출기관들은 부동산 대출
투자를 철회했습니다. 그러나, 드라이 파우더(미소진 자금)에 여유가 있고, 현 리스크
수준에 맞게 자본구조를 설계할 수 있는 대출기관들에겐 현 시점이 부동산 대출
투자에 유리한 시점이 될 수 있습니다.
베어링자산운용 준법감시인 심사필 제 2023-2801138호 (2023.03.20~2024.03.19)
