오피스 빌딩 평가액을 해석할 때 주의할 점
미국 오피스 빌딩 가격이 벤치마크 지수와 다르게 움직일 수 있음을 이해할수록, 새롭게 부상하는 오피스 부동산 섹터의 투자 기회를 효과적으로 평가하고 자본화할 수 있습니다.
미국 오피스 부동산 가치, 얼마나 될까?
고인플레이션, 금리 상승 환경에서 사모 및 공모 부동산 가격 간 움직임이 엇갈리고 부동산 지수가 시장 가격의 움직임을 제때 반영하지 못하면서, 사모 부동산 투자자 고민이 늘고 있습니다. 이러한 현상은 특히 글로벌 금융 시장이 불안정할 때 곧잘 나타납니다. 이와 같은 특별한 상황에서 투자자는 보유 부동산 가치에 대해 올바로 이해할 필요가 있습니다. 대체로 시장 혼란기에는 다량의 거래 데이터 확보가 쉽지 않지만, 자산운용사는 최근 부동산 가치에 대한 정확한 평가 정보를 제공할 의무가 있습니다.
2022년 3분기 기준 미국 부동산투자신탁협회(NCREIF) 오피스 부동산 지수의 최근 1년 수익률은 총 3.2% (인컴 수익률(4.3%) 및 평가 수익률
(-1.1%)의 합)를 기록했습니다. 현실적으로 미국 대부분의 주요 시장 내 전통적인 우량 A등급 오피스 빌딩 투자자가 이러한 수익률을 달성하긴 어렵습니다. 전통적인 오피스 부동산 가치는 상당히 낮은 편입니다. 이러한 상황을 잘 보여주듯, 동 기간 공모 오피스 리츠(REITs) 종합주가지수는 30% 이상 하락한 가운데, 오피스 수요 및 선호도 변화로 지난 1년 오피스 부동산 거래 활동은 다시 위축됐습니다.1
현재 미 연준은 지난 40년 간 경험해보지 못한 광범위하며 지속적인 인플레이션 억제에 주력하고 있습니다. 가격 회복, 거창하게 말해 금융 시스템의 안정성 회복을 위해, 향후 연준이 글로벌 금융위기 직후와 같은 통화 완화책을 추진하긴 어려울 것입니다. 과거와는 분명히 상황이 달라진 것입니다. 급속한 통화 긴축으로 모든 위험 자산에 대한 리스크 평가가 강조되고 있으며 "어제의 자산 가격"이 더 이상 유효하지 않은 상황이 됐습니다. 운용사가 관련 거래 데이터를 충분히 확보해 자산 가치를 결정하려 한다면, 이런 중대한 시기에 중요 정보를 투자자에게 적기에 제공하지 못할 수 있습니다.
이런 상황에서 자산 평가 기관이 발표하는 지수 정보가 시장 가격인 것으로 인식하는 것은 바람직해 보이지 않습니다. 오피스 부동산의 향후 움직임을 지금 당장 정확히 이해할 필요는 없습니다. 업계에서는 이미 어디에 가치가 있는지 관련 정보를 충분히 지니고 있기 때문입니다. 또한, 적어도 걸러내야 할 투자 정보가 무엇인지에 대해서도 이해하고 있습니다.
- 출처: Bloomberg. 2022년 9월 30일 기준.
베어링자산운용 준법감시인 심사필 제2022-2647471호(2022.12.20~2023.12.19)
